Condomínios de casas em São Paulo: Das origens à opinião dos moradores

Os anos 1980 trouxeram às cidades brasileiras o crescimento da violência urbana e da respectiva percepção de insegurança. A classe média passou a procurar proteção fechando-se dentro de áreas muradas e monitoradas. Num primeiro momento, a procura maior foi por apartamentos, e isso reduziu substancialmente a área da habitação para as famílias habituadas a casas com cômodos espaçosos – especialmente a cozinha teve a maior redução de tamanho e provocou alterações profundas no modo de usar a moradia. Mas a insegurança e o alto custo da terra continuavam provocando rejeição cada vez maior à habitação unifamiliar de frente para a rua pública. Havia evidentes vantagens na habitação coletiva em forma de condomínios, que naquele momento eram essencialmente verticais.
As primeiras iniciativas de associação horizontal de habitações foi a de fechamento de loteamentos, como o empreendimento Alphaville Residencial (Albuquerque Takaoka), em 1975. Este tipo de empreendimento não é um condomínio porque a propriedade não é coletiva dos proprietários, não existe a figura da fração ideal do terreno. Cada proprietário possui o seu lote individualmente e o controle de acesso é feita por uma associação de moradores. Este modelo ficou conhecido como loteamento fechado, e atende às exigências legais de um loteamento qualquer para doações de vias, áreas verdes e institucionais ao poder público, além de ter uma tramitação de aprovação do projeto mais complexa que a de um condomínio.
Para melhor explicar a produção dos novos condomínios em São Paulo, foi necessário observar globalmente os resultados decorrentes da lei através da quantidade e regionalização da produção, projetos e padrões de produtos, classificação e motivações dos empreendedores, e uma pesquisa de como os moradores avaliam os condomínios onde vivem, realizada entre 2005 e 2006. Apresentamos, ao longo desta obra, dez projetos executados de diferentes padrões e regiões da cidade, o quanto se produziu por ano e por bairro, os motivos de suas configurações físicas finais, quem produziu, quem são e o que pensam os moradores a respeito dos imóveis onde estão morando.
Iniciamos a pesquisa levantando dados sobre as origens da tipologia de conjuntos de casas na cidade (Capítulo Um), passando pelo levantamento de dados e análise sobre a produção de condomínios de casas no município no período de consolidação da nova lei 11.605/94 (Capítulo Dois). Depois, entrevistamos os empreendedores (incorporadores imobiliários) de dez empreendimentos e o ex-secretário de habitação municipal Ricardo Pereira Leite (Capítulo Três), e fizemos dez estudos de caso (Capítulo Quatro). Por fim, fizemos uma pesquisa estruturada e quantitativa com quem melhor pode nos falar sobre os condomínios: os moradores (Capítulo Cinco), resultando em um diagnóstico e recomendações de projeto para desenvolvedores e arquitetos (Capítulos Seis e Sete).
O resultado foi surpreendente: mais de 70% dos moradores de empreendimentos recém entregues dizem que mudariam algo em seus condomínios, e mais de 30% do total de entrevistados alterariam um único aspecto específico espontaneamente citado pelos moradores. Obviamente os projetos não estão agradando, e quem souber se adequar aos desejos do mercado sairá na frente.